概要
不動産開発・賃貸は、土地を仕入れて街や建物を開発し、貸したり売ったりして収益を得る市場セグメントです。大手の総合不動産会社は都心に大きな土地と建物を持ち、オフィスの賃貸を収益の柱に、商業施設・ホテル・分譲マンション・物流施設へと事業を広げてきました。開発した物件をREIT（不動産投資信託）などに売却して資金を回す手法も一般的になっています。いま、建設費の高騰と金利の上昇で開発の採算が厳しくなる一方、都心の再開発や海外の事業への投資は続いており、株主からは資本を効率よく使うことも求められています。
含むもの
- 総合不動産会社（デベロッパー）
- 都心の再開発
- オフィス・商業施設・ホテルの賃貸と運営
- 分譲マンションの開発
含まないもの
- 仲介・管理などの不動産サービス（05 不動産サービスで扱う）
- 鉄道会社の沿線開発（01 運輸・物流の鉄道でも扱う）
構造と主要企業
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01
大手総合不動産
都心のオフィスを中心に、商業施設・住宅・ホテル・物流施設などを幅広く開発・保有する。
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02
都市再開発に特化した開発会社
特定の地域で大規模な再開発を手がけ、街の運営まで長く担う。
コミュニケーションの課題と視点
この市場セグメントの競争の構造から、コミュニケーションで想定される課題と、考えるための視点を整理したものです。いずれも Relens の分析・仮説です。
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01テナント企業（オフィス・商業）
働く場所を選ぶ理由を示す
背景
在宅勤務が定着し、企業はオフィスの役割を見直している。都心では大型のビルの供給も続いている。
想定される課題
立地や設備の比較だけでは、ほかのビルとの違いが伝わらない。空室が増えると賃料の水準が下がる。
視点
社員の交流や採用への効果など、オフィスが企業の経営にもたらす価値を示す。街全体のサービスや催しを、入居する理由として伝える。
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02地域住民・行政
再開発が「誰のための街か」を問われる
背景
都心の再開発は、容積率の緩和などの公共の制度を使って進む。景観や樹木、地域の商店への影響が議論になることもある。
想定される課題
開発の意義が伝わらないと、地域の反対が強まり、計画の遅れや企業の評判の低下につながる。
視点
計画の早い段階から地域との対話の場を設け、公共の空間や防災の機能など、地域が得るものを具体的に示す。
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03投資家
大きな資産を持つことの効率が問われる
背景
大手は多くの不動産を持ち、含み益（簿価と時価の差）も大きい。株主から資本の効率の改善を求められる場面が増えている。
想定される課題
資産の大きさが評価されず、資本を十分に生かしていないと見られる。
視点
物件の売却と再投資の計画を数字で示し、資本の回し方を明確にする。保有を続ける資産については、その理由と生み出す価値を説明する。
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04マンションの購入を考える世帯
価格の高騰の中で、ブランドの価値を伝える
背景
都心の新築マンションの価格は高騰し、購入できる層が限られてきている。
想定される課題
価格の高さばかりが話題になり、品質や管理、資産としての価値が伝わりにくい。
視点
建物の品質と管理の体制、街の将来の計画を、長く住む価値として示す。
競合・提携・出資の関係
提携1件
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包括的業務提携（まちづくり）[1]
JR東日本と東急不動産ホールディングスは、まちづくりを通じた社会課題の解決と両社の成長を目指して2023年2月に包括的業務提携を結び、事業の連携を進めている。
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この市場セグメントの用語
- デベロッパー
- 土地を取得して建物や街を企画・開発し、賃貸・分譲する不動産会社。
- REIT
- 不動産投資信託。投資家から集めた資金で不動産を買い、賃料などの収益を分配する仕組み。開発会社の物件の売却先にもなる。
- 容積率
- 敷地の面積に対して建てられる床の面積の割合。再開発では、公共への貢献と引き換えに緩和されることがある。
- 空室率
- オフィスなどで、貸せる床のうち借り手のいない床の割合。賃料の水準を左右する。